【金沙国际网址】无子女老人可接受,以房养老

2019-11-19 10:34栏目:国际学校
TAG:

即将参加第13届“挑战杯”全国大学生课外学术科技作品竞赛的华东师范大学金融与统计学院6名大三学生,这几天正为一项进行了一年多的课题做最后的答辩准备。此课题研究的是最近极具社会热点的“以房养老”问题——《以精算模型为核心的中国反向抵押贷款养老模式探索》。  

本报讯即将参加第13届“挑战杯”全国大学生课外学术科技作品竞赛的华东师范大学金融与统计学院6名大三学生,此次课题研究的是最近极具社会热点的“以房养老”问题——《以精算模型为核心的中国反向抵押贷款养老模式探索》。

根据国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》,我国将“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,并按计划在2014年上半年试行推广。这项试点性举措很快引发舆论的高度关注。

金沙国际网址 1新华网上海10月7日电(记者 仇逸)“以房养老”到底怎么养?如何解决传统观念限制、公信力低等影响“以房养老”推行的客观难题?记者从华东师范大学获悉,该校以精算模型为核心,结合大量实地调研,探索中国反向抵押贷款养老模式。

  养老探索多条路径

6名大学生在本市静安区、普陀区、宝山区的9个街镇选取了1400户50周岁以上的中年和老年人进行问卷调查和访谈,了解他们对“以房养老”的观念和态度。结果发现,有子女的中老年人不愿意参加“以房养老”的比例高达80.3%,无子女中老年人中有55.3%的人不愿意参加。而无子女群体中愿意参加的比例为19.1%,也明显高于有子女群体的7.5%。

  近日,华师大6位大学生历时4个月完成《以精算模型为核心的中国反向抵押贷款养老模式探索》课题报告,该报告调查发现,有无子女是影响老年人参与以房养老意愿的最主要原因。考虑到全国无子女老人超过1000万,即便只考虑无子女老人这一群体,以房养老的实施仍然是必要的。

今年9月,国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》,其中明确“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。华东师范大学金融与统计学院汪荣明教授表示:“‘以房养老’涉及房产与养老两大社会热点,可以在很大程度上增加老年人财富、拥有更好的晚年生活。如何解决制约‘以房养老’推行难点,回应百姓关切,需要应用专业手段开展多方位的探索。”

  房屋反向抵押贷款又称“倒按揭”,是一种“以房养老”的金融模式,是指把自己的房子抵押出去,每月获得一笔养老金。采用这种模式后,老年人可以在很大程度上增加资金收益,以便更好地安排晚年生活。

此外,大学本科及以上学历的中老年人接受“以房养老”模式的比例为17.3%,文化程度极低的中老年人接受的比例为6.5%。

  六成老人拥有独立产权 上海试点倒按揭条件初备

自2012年初以来,华东师范大学金融与统计学院的6名本科生在汪荣明教授的指导下对反向抵押贷款中国模式进行了探索。课题组成员们利用金融与统计专业知识,制定了反向抵押贷款的业务开展流程,推出了符合实际又能精确计算的定价模型,并对利率、房价波动、寿命等风险因素进行了分析和规避设计。

  去年初,陈吉、李文东、谷恬、王雅琼、姜宇薇、傅开波等6名同学,在金统学院汪荣明教授的指导下,对中国模式的反向抵押贷款进行了深度探索。陈吉同学说,他们通过查阅相关部门的资料后发现,本市一个普通老年人退休后的平均每月所需支出大致为2100元,而2012年上海人均月养老金为2400元左右,收支相抵可余下约300元,但却难以抵挡医疗保健的支出。而且,从目前的“421”基本家庭结构来看,单纯依靠小辈的赡养,在经济上也会碰到不小的困难。因此,“以房养老”或许正是一条不错的路径。

其实,房屋反向抵押贷款又称“倒按揭”,是一种“以房养老”的金融模式,是指把自己的房子抵押出去,每月获得一笔养老金。采用这种模式后,老年人可以在很大程度上增加资金收益,以便更好地安排晚年生活。

  89.5%的老人月收入3000元以下,逾六成老人拥有独立房屋产权,无子女老人中19.1%愿意参加倒按揭……根据这份正在参加“挑战杯”全国大学生课外学术科技作品竞赛的课题调研,在上海实施倒按揭的基础条件已初步具备。

课题组对上海静安区、普陀区、宝山区9个街道(镇)约1400户50岁以上中老年家庭开展了问卷调查,深度访谈30次。调查发现,传统观念的限制是开展“以房养老”最大的困境之一。许多老人在接受访谈时都表示要把房子留给子女;也有老人认为政府在推卸养老责任的同时“算计”老百姓的房子。对相关机构如银行、保险公司的不信任也是“以房养老”难以推行的一个重要阻碍。

  年纪越大越易接受

课题成员之一、华师大金统学院陈吉同学说,他们通过查阅相关部门的资料后发现,本市一个普通老年人退休后的平均每月所需支出大致为2100元,而2012年上海人均月养老金为2400元左右,收支相抵可余下约300元,但却难以抵挡医疗保健的支出。而且,从目前的“421”基本家庭结构来看,单纯依靠小辈的赡养,在经济上也会碰到不小的困难。因此,“以房养老”或许正是一条不错的路径。

  历时4月样本1400份

在总结国内外成功经验和教训的基础上,师生们对客观难题一一分析,并在课题中建议,“以房养老”首先在无子女老人群体中试点,进而推广到所有老人群体;只是现有养老体系的有效补充,与现行的养老政策并无冲突。推行“以房养老”应由政府主导,政府适时介入,为老人提供担保并且严格监督,将会增强相关机构和老年人之间的信任。

  6名大学生在本市静安区、普陀区、宝山区的9个街镇选取了1400户50周岁以上的中年和老年人进行问卷调查和访谈,了解他们对“以房养老”的观念和态度。

然而,课题调研也发现,目前我国在反向抵押贷款推行过程中遇到不少瓶颈问题,比如,老年人对“以房养老”尚抱怀疑态度,参加意愿并不强烈;此外,由于没有政府的主导,金融机构也担心政策上的各种桎梏,推进的热情同样不高;还有,为规避遗产继承问题,中国老人一般会在房产证上共署子女的名字,这也使有子女的老人在“以房养老”问题上顾虑重重。

  21岁的陈吉,是华东师范大学统计学的大三学生。去年上半年,他和同学们开始走进闵行区失独老人,提供志愿者服务。大家在与老人的交流中发现,他们虽然手中握有多套房产,生活却过得并不如意。

某保险公司精算师、中国精算师协会个人正式会员汪健兵对课题给予肯定:“对反向抵押保险进行研究具有现实意义”。上海人力资源与社会保障局养老保险科科长苟滢华也表示:“如果你们的反向抵押贷款养老模式普及的话,效果应该是比较明显的。”课题将代表华东师范大学参加有着全国大学生学术奥林匹克竞赛之称的全国第十三届“挑战杯”大学生课外学术科技作品竞赛。(完)

  ● 有子女的中老年人不愿意参加“以房养老”的比例高达80.3%,无子女中老年人中有55.3%的人不愿意参加。而无子女群体中愿意参加的比例为19.1%,也明显高于有子女群体的7.5%。

为此,6名大学生在课题中提出若干建议,一是要顾及到老年人对于房屋产权的重视,保证他们对房屋产权及最终处置的相关权利;二是要考虑到中国老年人与其亲属之间由于财产流动所结成的亲密关系,制定出多种金融方案,以应对各种社会传统习俗;三是要在项目推进和房产评估的各个环节上引入权威的、中立的机构,以消除老年人的风险感;四是要顾及到老年人的消费习惯和养老金获取习惯,人性化地安排反向抵押贷款的发放形式。

  有什么办法能让失独老人未来的生活更有保障?怀揣着这个朴素的想法,同学们展开研究,发现了“倒按揭”这一在国内仍算是新鲜事物的概念。最终,6位华师大的本科毕业生历时4个月,完成了一份名为《以精算模型为核心的中国反向抵押贷款养老模式探索》的上万字课题报告。

新华网 日期:2013年10月7日 作者:仇逸

  ● 大学本科及以上学历的中老年人接受“以房养老”模式的比例为17.3%,文化程度极低的中老年人接受的比例为6.5%。

《青年报》 日期:2013年10月9日 版次:A10 作者:刘昕璐

  “倒按揭”,又称反向抵押贷款。当老年人达到规定年龄之后,将自己拥有的独立产权房抵押给金融机构获取贷款。贷款期间,金融机构根据不同的业务方案,定期或者不定期放款,直至贷款者去世或者永久离开房屋。此时,金融机构将房屋收回,以此作为偿还贷款凭证的金融模式。

链接:

  ● 不同年龄人群接受“以房养老”模式的比例也呈现不同。50至59岁人群接受比例为0,60至69岁接受比例为6.4%,70至79岁为7.5%,80至89岁为10.3%,90岁以上为11.4%。

链接:

  课题以50周岁以上人群为调查对象,选取静安、普陀及宝山分别作为核心城区、核心城区边缘区及近郊区的代表,展开问卷调查。样本总量为1400份,其中有效样本1288份。在此基础上,他们又以典型性、代表性为原则,选取30个样本进行深度访谈。

  ● 收入在2000元至3000元的中老年人接受“以房养老”的比例与收入3000元至5000元人群相当,均为10.3%,但被调查者中的高收入人群表示愿意“以房养老”的比例为0。

  19.1%无子女老人可接受

  瓶颈问题亟待破解

  这次长达4个月的调研,直观地反映出了老年人对养老保障的实际需求。

  课题指导汪荣明教授说,目前我国在反向抵押贷款推行过程中遇到了不少瓶颈问题,主要是没有政府的主导,老年人对“以房养老”尚抱有怀疑的态度,参加的意愿并不强烈;此外,由于没有政府的主导,金融机构也担心政策上的各种桎梏,推进的热情同样不高;还有,为规避遗产继承问题,中国老人一般会在房产证上共署子女的名字,这也使得有子女的老人在“以房养老”问题上顾虑重重。

  从收入来看,被访者中月收入在3000元以下的最多,占总数的89.5%。收入在3001—5000元的占总数的7.2%。5000元以上的占总数的最少,为3.3%。

为此,6名大学生在这份课题报告中提出了打破瓶颈的若干建议。一是要顾及到老年人对于房屋产权的重视,保证他们对房屋产权及最终处置的相关权利;二是要考虑到中国老年人与其亲属之间由于财产流动所结成的亲密关系,制定出多种金融方案,以应对各种社会传统习俗;三是要在项目推进和房产评估的各个环节上引入权威的、中立的机构,以消除老年人的风险感;四是要顾及到老年人的消费习惯和养老金获取习惯,人性化地安排反向抵押贷款的发放形式。  

  对于受访的1400位老人而言,养老金是主要经济来源,占83.4%。其次是房屋出租,占样本总量的5.4%。而靠工作收入和城镇无保障补贴的,分别占总数的2.8%和2.1%。只有0.3%和0.2%的老人,其收入来源为证券交易收入和商业保险金。

《新民晚报》 日期:2013年10月8日 版次:A07 作者:王蔚

  而在老人对倒按揭的接受程度上,有子女群体不愿意参加反向抵押贷款项目的比例高达80.3%,相比之下,无子女群体中有55.3%不愿意参加;而无子女群体中愿意参加反向抵押贷款项目的比例为19.1%,也明显高于有子女群体的7.5%。考虑到全国无子女老人超过1000万,即便只考虑无子女老人这一群体,以房养老的试点仍然是必要的。

链接:

  62.3%老人拥有独立产权

  “调查也证明,上海的大部分老人符合倒按揭的房产要求。”陈吉解释,被访老人中有62.3%的老人拥有独立房屋产权,不拥有房屋产权的仅占37.7%。

  上海财经大学发展规划处处长、投资学教授应望江告诉记者,在上海实施倒按揭贷款的一些基础条件已初步具备。一方面,上海大多数住房的产权是清晰的。其次,上海的金融机构有充裕的资金实力,贷款周期的可精算化将有效降低房产倒按揭贷款的风险。同时,上海房产价格保持稳中趋涨的预期可以增强金融机构的信心。

  此前,上海银行主办了一场“倒按揭”业务研讨会,市民政局是支持单位。研讨会上,复旦大学经济学院教授封进也指出,国内城乡独自居住的老人家庭已分别达到49.7%和38.3%;而中国城市自有住房拥有率为85%,高于美国、日本等;城市拥有2套以上住房的家庭占比约19%;随着医疗技术的发展和劳动力短缺,老年人医疗护理费用会更快速增长。“这些都将刺激倒按揭需求的增长。”

  反思

  2007年至今仅6例成功现有模式难过儿女关

  此前国内多个城市曾试点“以房养老”,均以失败告终。其中,上海试点仅6例成功,最后只得悄然暂停。

  面对老人的实际需要,以房养老推行为何困难重重?根据调研,将房子传给后代的传统养老观念成为最大绊脚石。此外,政策存在真空、现有产品设计不尽合理也是试点要直面的挑战。

  八成有子女老人不愿参加

  “传统观念是以房养老被接受的最大障碍。”陈吉感叹。

  课题组在闵行区吴泾镇和江川路街道各进行了深度访谈。让大学生们印象深刻的是,大部分老人手中都握有两三套房产,每月收入却只有一两千元。即便是这样,愿意将房产抵押出去的人少之甚少。

  “你这个方案,在万不得已的时候才能适用。”一位老人直截了当地对陈吉说:“除非是家庭关系僵得不得了了,要和子女打官司、断绝关系,我们才会想到这一点。”

  原来,几乎所有老人都在自己的房产证上加了子女的名字。不少人坦言,如果今后不把房子留给孩子,“心里过不去”。

  学生们的调查也显示,受教育程度、年龄、收入情况等三大因素对老人是否参加以房养老的影响并不明显,而有无子女这一因素却影响显著。据悉,有子女群体不愿意参加的比例高达80.3%。

  此外,对倒按揭的不熟悉、未来房价是否波动、金融机构是否“靠谱”等因素,也让老人们不敢轻易接受以房养老。

  政策真空亟待明确

  政策的真空,则是以房养老在国内步履艰难的另一项重要原因。

  调研来自老人和金融机构的反馈均显示出,国内70年土地使用权的问题最受关注。特别是金融机构担心,收到老人的房子,还没来得及卖出,其土地使用权就到期了。按目前的普遍说法,土地使用权到期后可能会续期,但如果届时还需要缴费,金融机构将承担一定的损失。

  随之而来的,还有一系列看似细微的规定。“比如在国内,产权比合同法更有合同效力。”小陈解释,当下的法律环境下,即便合同中写明老人过

  世后产权要给金融机构,但产权比合同法效力大,一旦老人违约,金融机构就可能出了钱又拿不到房。

  现有模式考虑老人少

  大学生们还对国内现有的“以房养老”模式进行了梳理。结果同样引人深思。

  此前,北京、上海、南京、杭州的城市都曾试行过各自的“以房养老”模式。中信银行也曾推一项养老按揭产品。不过,这些模式最终都失败了。以上海为例,市民政局曾披露,从2007年推行多年仅成功6例。

  在学生们看来,导致这些模式失败的重要原因在于,它们只涉及了房子和钱,考虑老人实际情况却不够。

  以上海为例,65岁以上的老人可将房产卖给公积金中心,再进行返租。租期由双方约定,租金与市场价等同。老人可按租期将租金一次性付给公积金中心,其他费用归由公积金中心交付。该模式利用房价与租金的差价将老人的资产盘活,政府既增加廉租房实物配租的房源,又解决城市老龄化问题。住房返租也充分考虑到了老人不愿离开熟悉环境的心理特征,符合大多数老人的要求。

  不过,老人在与公积金管理中心签约时,即刻就变更房屋产权。“有老人担心,以后房子租不到了怎么办。特别是这笔租金迟早会用完。考虑到老人的寿命如果较长,年纪越大,房子和租金都损失的风险就越大。”陈吉分析,在国内的这些模式中,几乎都没考虑到老年人的寿命延长对以房养老带来的现实问题。

  建议

  引入双生命终身定价模型150万房产每月可贷5779元?

  如何推动金融机构研发符合国情的倒按揭产品,优化倒按揭模式需要的市场环境,是将国务院政策“利好”转化为“做好”的关键所在。据悉,目前上海已有银行和保险公司联手就此展开研究。华师大大学生的课题中则建议试点开创性地引入精算定价模式,以突破现有僵局。

  沪银行与保险拟试点

  上海银行积累了150万庞大的养老客群。目前,已经将养老金融业务发展提升到战略高度,成为该行四大战略业务之一。在上述“倒按揭”业务研讨会上,上海银行副行长胡友联表示,对于以房养老产品,早已开展探索和研究。

  据知情人士透露,在其设想中,将参照国外通行做法,老人作为房屋产权拥有者,把自有产权的房子抵押给银行,银行在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计老人去世时房产的价值等因素后,每月支付给老人一笔固定的资金。老人将继续获得居住权,在老人去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息。至于产品设计的具体细节,上海银行表示,正在研究中,未做披露。

  记者获悉,建信人寿有意配合上海银行做好对接保险工作。在该研讨会上,建信人寿副总裁赵振德表示,“养老金融可能成为撬动中国金融市场格局的重要板块。而作为一种商业模式,倒按揭能盘活老年人的资产,也可以满足老年人居家养老的需求。对商业机构来说蕴藏巨大市场商机。”

  150万房产每月可贷5779元?

  与此同时,华师大学生们也在课题报告中给出了自己的方案———以精算定价模式进行倒按揭。

  他们认为,倒按揭中国模式的参与主体应该是政府、金融机构、老年人和评估机构。贷款按支付方式,可分为一次性(趸领)支付、按月或某一固定时间支付、信用额度定期支付等;按房屋是否为夫妻两人居住,分为单生命和双生命两种情况。在下面的案例中,他们采取按月支付的双生命终身生存定价模型计算。

  课题选择了江川路街道1户夫妻双方同时参与的无子女家庭进行了案例分析。男65岁,女62岁,房屋现值150万元,每月家庭总收入3000元,每月家庭基本消费5000元。通过计算,他们每月可领取贷款5779.8元,直到生命终止。参与该业务以后,他们的每月可支配收入为8779.8元,可以使他们的收入提升192.7%,每月盈余3779.8元。

  不过,该精算案例设有许多前提条件,尚未得到相关金融机构验证。未来,上海将推出的以房养老产品,其贷款金额难免与上述演算有一定差异。

  政府需出台补贴政策

  以房养老的受益人究竟是谁?风险由谁承担?房价的波动对此有重要影响。倒按揭有一个重要特点,即它是无追索权贷款。复旦大学经济学院教授封进称,如果房价上涨,受益的是借款人,扣除贷款额、费用后的剩余房款,归借款人或其继承人。但是如果房价下跌,贷款额大于房价,风险将由保险公司承担。

  封进称,在美国,政府为保险提供补贴,对于借款人承受不了的偿还额度提供赔偿。而在我国,目前还缺乏明确的政府补贴政策。

  以房养老推行难的问题,实质是老年人有效需求与社会支持系统的矛盾。封进呼吁,由政府出台保险和贷款补贴政策。

  在具体操作上,上海财经大学教授应望江认为,试点银行需要抽调一定数目的资金来完成贷款,试点保险公司则必须对每份贷款进行精算,制定合理的保费。当贷款达到一定规模,银行可将贷款汇成资产池出售给信托公司。最后由有关金融机构在债券市场发售倒按揭贷款债券,使试点银行收回资金、规避流动风险。

  独居老人是潜在客户

  以房养老的目标群体设定也至关重要。上海市老年科研中心副主任殷志刚认为,在潜在客户的挖掘上,主要为三类客户,一个是独居的老人;一个是有两套以上住房的老人;还有就是子女在国外居住的老年客户。

  封进透露,在美国,接受倒按揭的老人有几个特点:年龄较大,无子女,女性为主;房屋价值较高,持有成本较高;东部和西部的参与率高于中部,预期房价上涨是一个重要原因。  此外,针对如何改变老年人观念,中国老龄产业协会副会长张恺悌给出了他的建议———打“50后老人”牌。这个年龄段的老人房产拥有率较高,容易接受新观念。

  他山之石

  以房养老在国外同样遇冷

  值得注意的是,尽管以房养老在国内发展多年,拥有较为成熟的制度设计,但接受程度并不高。即便是在发展最迅速的美国,在1997年到2005年之间,65岁以上拥有房产的老人,只有不到0.5%使用倒按揭。截至2011年,仍然只有2.5%的老人使用倒按揭。

  (1)美国

  美国拥有三种适合不同人群的反向抵押贷款养老模式,分别是房产价值转换抵押贷款、住房持有者贷款,和财务自由计划。其中最主要的由政府主导,并授权给金融机构开办此业务,采用了一次性支付,固定时期支付,信用额度支付或其组合等支付方式。

  (2)英国

  英国的反向抵押贷款业务分为房屋转换计划和生命周期贷款两种。在房屋转换计划中,老年人将拥有独立产权的房产转化为现金,并居住在抵押的住房内直至死亡。投资公司按照协议收走房屋的产权,并在老人死亡后获得住房处置权与增值收益。

  (3)加拿大

  加拿大应用最广泛的模式为逆向年金抵押贷款。借款人通过抵押房产,获得贷款购买养老年金,养老年金在借款人有生之年都能按月为其提供固定收入,反向抵押贷款到期后养老年金的支付还会继续。但是贷款到期后,借款人必须偿还以复利计算的本息和,否则不得不处置房产以偿还贷款。

  (4)新加坡

新加坡反向抵押贷款的唯一开办机构是一家私营保险公司。此产品只针对60岁以上、拥有独立房屋产权的新加坡永久公民,而新加坡约有的家庭拥有的是共有住房,供需之间的矛盾导致该项目一直处于低迷状态。

《劳动报》 日期:2013年10月14日 版次:P2、P3 作者:陆晴 王迪

金沙国际网址 ,链接:

版权声明:本文由金沙网址发布于国际学校,转载请注明出处:【金沙国际网址】无子女老人可接受,以房养老